2024年8月，全国房地产市场整体仍还处于深度调整期，市场预期进一步走弱。合肥8月份新房市场成交规模几近腰斩，土地市场则进一步遇冷。在持续调整的合肥新房市场中，哪些企业和哪些项目更易获得市场青睐？
特别声明：合肥房地产企业销售数据统计是以2024年1月1日-8月31日期间销售的全口径商品房为统计口径，主要依据在合肥主城九区的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2024年1-8月，合肥房地产销售额TOP15企业的排名位次变化不大，前三位仍被招商蛇口（001979）、万科和伟星房产包揽。
其中，招商蛇口实现销售额56.4亿元和销售面积26.6万方继续位居金额和面积榜首，8月新上市的招商玺成交5.5亿元，单月成交金额榜首，招商四季臻邸和招商天青臻境则在销售端持续发力。
万科以41.7亿元的销售额暂居第二位，万科·城改朗拾森屿是8月的业绩主力；伟星房产以销售金额40.4亿元位居销售排行榜的TOP3，伟星万科星遇光年、伟星玖峯汇等项目支撑其业绩增长。
数据来源：
2024年1-8月，合肥市商品住宅销售金额TOP10项目合计销售131.4亿元，7月集中成交的毓德雅苑仍保持成交金额榜首。华润望雲成交发力，以15.0亿元的销售额由上月的第四位跻身第二位，中海臻如府以14.3亿元稳居销售额第三位。
2024年1-8月，合肥市商品住宅销售面积TOP10项目合计销售55.6万方。其中，毓德雅苑以销售面积13.0万方位居第一，万科·城改朗拾森屿和华润望雲分别以5.2万方和5.0万方位列第二和第三位。但从单盘8月表现来看，万科·城改朗拾森屿不及华润望雲。
▍商品住宅市场解读
数据来源：
供应小幅增长，成交量同环比下滑。2024年8月，合肥主城九区的商品住宅供应23.0万方，供应规模小幅增长，已连续4个月维持在20万方左右；商品住宅成交在2024年历经1-2月的短暂筑底之后，由于7月份人才公寓转商品房集中备案，7月份新房市场持续保持上涨，而8月份没有了集中备案后，新房成交量大幅下跌，仅为上月和同期的5成左右。新房成交均价受改善楼盘入市的带动升高至22525元/㎡，但仍为年内较低水平。
从项目端来看，8月份成交金额最高的项目是月末最后一周入市的招商玺，定位豪宅，套均总价约为1343万元，成交均价超过5万元/㎡；中铁建·花语江南是中铁建的高端语系产品，产品亮点很多，又做了不少品质提升，再结合实景示范区和优惠政策，在板块激烈的竞争中脱颖而出；蜀山鸿博园是蜀山城投开发的原为定向供应楼盘，7月开始所有房源转为商品房销售，价格优势明显，是8月成交均价和套均总价最低的项目，市场热度颇高。
表：2024年8月合肥主城九区商品住宅项目销售业绩TOP10
数据来源：
▍典型样本项目点评
招商玺
招商玺是省府板块的高端住宅项目，项目主打建面约200-320㎡的纯洋房社区，备案均价约50088元/㎡，最高备案价达65500元/㎡，创造了合肥市场的新记录。项目于8月24日首开，当月实现成交备案金额5.5亿元，其中最贵单套总价2008万的房源、实体样板间房源均成功出售，首开单笔订单最高金额达3100万。项目热销的原因主要有：
1）招商蛇口的豪宅基因颇受市场认可。招商玺由央企招商蛇口匠心打造，是招商在合肥市场的首个“玺系”作品。在此之前，招商天青臻境曾以最高备案单价45694元/㎡刷新合肥新房价格天花板，且2014年前8个月，招商天青臻稳居成交金额前十位。
2）区域资源配套充足。在交通方面，地铁1号线贯穿周边，出行快捷；教育资源方面，周边资源丰富，附近拥有48中、寿春中学、师范附小等知名学府；在商业方面，除利港、悦方、唯品会、方圆荟等购物中心外，合肥首个skp正在规划中。
3）产品硬核实力。项目外立面采用全石材、金属铝板与幕墙窗系统相结合的设计方案，奠定了古典高贵的项目基调。除了有丰富的超级公区设计，招商玺在园林景观、会所、户型等方面都追求极致。
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2024年8月30日，合肥九区范围内成功出让2宗涉宅用地，其中分别位于高新区和蜀山区，累计揽金约10.7亿元。
其中，热度最高地块高新区GX202402号仅7家房企报名，绿城溢价29%拿下，成交楼面均价14508元/平方米；蜀山区SS202404号由通和集团几近底价摘得。
表：2024年8月合肥主城九区涉宅地块成交详情
数据来源：
高新区GX202402号地块作为本次土拍热度最高的地块，地处蜀西湖板块，距离地铁2号线桂庄站仅三四百米，交通便捷。地块紧邻龙湖光年，区域内资源配套相当成熟，生活配套方面极具优势。
该地块最高容积率仅有1.8，低于旁边在售的龙湖光年项目，预计后期入市将会打造大面积的小高层产品或洋房类产品。价格方面，大概率会突破高新区天花板，或将板块价格拉升至3万/㎡以上。
图：高新区GX202402号地块位置
数据来源：
蜀山SS202404地块，总体量仅2亩多，是为了通和易居同辉办理土地分割手续。
除涉宅用地之外，8月30日还成交一宗经开区JK202406号地块，拟规划建设海洋世界主题项目，最终被合肥海恒文化旅游发展有限公司以4621万元竞得，平均楼面地价960元/㎡。
▍后市预判
8月，全国房地产市场继续深化调整，合肥新房市场在7月份人才公寓转商品房集中备案，导致成交规模达到年内小高峰保持上涨，而8月的新房成交规模则大幅下跌，恢复常态降至年内较低水平。
预计9月新房市场成交规模或将维持在低位按月配资，新房市场下半年成交不容乐观，但改善市场仍有一定的市场机遇。
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